Quy hoạch chi tiết 1/500 · Thiết kế đô thị
Chúng tôi lập quy hoạch cho chủ đầu tư hạ tầng muốn chuyển khu công nghiệp sang mô hình khu công nghệ xanh — nơi doanh nghiệp điện tử và phần mềm muốn thuê đất. Mỗi quyết định trên mặt bằng đi kèm một con số: bao nhiêu phần trăm cây xanh, bao nhiêu mét tới trạm xe, bao nhiêu mét khối nước mưa được giữ lại.
0%
Mật độ xây dựng thuần trên lô đất công trình — thấp hơn mức 50–60% của khu công nghiệp thường.
0%
Đất cây xanh, công viên trên tổng diện tích — gấp ba mức tối thiểu 10% cho khu công nghiệp theo QCVN 01:2021/BXD.
0 m
Khoảng đi bộ tối đa từ cửa bất kỳ toà nhà nào tới trạm xe buýt nội khu.
Chú giải phân khu dùng trong toàn bộ hồ sơ
Mỗi điều viết thành một chỉ tiêu đo được, để hội đồng thẩm định và nhà đầu tư thứ cấp kiểm tra được trên bản vẽ — không phải một câu khẩu hiệu treo ở cổng khu. Phương án tăng mật độ ở mục 4 chỉ được lập để so, và ghi rõ nó phá những điều nào.
2.1Không lô nào cách công viên quá 150 m
Công viên không gom thành một khối lớn ở góc khu, mà cắt thành dải rộng 25 m chạy xuyên lưới ô. Kỹ sư ra khỏi phòng thí nghiệm, đi hai phút là tới bóng cây — thứ các doanh nghiệp phần mềm hỏi đầu tiên khi xem mặt bằng.
≤ 150 m
2.2Khối thấp, tối đa năm tầng
Chiều cao khống chế 22,5 m. Khu công nghệ không cần tháp: cần sàn rộng, trần cao cho phòng sạch và mái đủ gần mặt đất để trồng cây, đặt pin mặt trời, bảo trì bằng xe nâng.
22,5 m
2.3600 m đi bộ tới trạm xe buýt
Trạm xe buýt nội khu đặt theo bán kính 600 m, tức khoảng tám phút đi bộ, có mái che liên tục dọc trục chính. Chỉ tiêu đỗ xe cá nhân vì thế được giảm 20% so với khu công nghiệp truyền thống.
8 phút
2.4Giữ lại 70% nước mưa tại chỗ
Rãnh thấm trồng cỏ dọc đường nội bộ, rãnh lát gạch hở khe uốn qua công viên, hồ điều hoà ở chỗ trũng nhất của địa hình. Hệ cống chính nhỏ đi một cỡ, và khu không xả dồn nước ra đồng ruộng xung quanh sau mỗi trận mưa lớn.
70%
2.5Mái nhà xưởng là nhà máy điện
Kết cấu mái được tính tải cho pin mặt trời ngay từ quy hoạch, hướng dãy nhà xưởng xoay theo trục đông–tây. Một khu 86 ha lắp kín mái đạt khoảng 18 MWp — đủ cho phần lớn nhu cầu ban ngày của xưởng sạch.
18 MWp
Lưới 8 × 8 lô, mỗi lô 25 m. Hai dải trống ngang và hai dải trống dọc là trục đi bộ và công viên tuyến. Khối màu rêu là toà điều hành phía bắc, năm tầng, mái trồng cỏ. Cuộn tới cuối, mô hình quay về góc nhìn thẳng từ trên xuống — tức bản mặt bằng tổng thể.
Hình 3.1 — Mô hình khối ô phố mẫu
Lưới lô 25 × 25 m · ô phố 200 × 200 m
Chặng 1/3
Chặng 2/3
Chặng 3/3
Góc cao đông nam
Khối nhà mọc từ vòng trong ra vòng ngoài. Hai trục trống ngang và hai trục trống dọc hiện rõ: 28 trên 64 ô lưới, gần 44% diện tích ô phố, dành cho đi bộ và cây xanh.
Góc thấp, phía đông bắc
Camera hạ xuống khoảng 55 m, nhìn chéo qua ô phố để đọc chiều cao: khối cao nhất năm tầng, 22,5 m, và không khối nào che nắng sáng của khối bên cạnh quá hai giờ mỗi ngày.
Mặt bằng tổng thể
Nhìn thẳng từ trên xuống, góc nhìn hội đồng thẩm định dùng để đọc bản vẽ: tỉ lệ đất xây dựng, đất trống, khoảng lùi giữa các lô.
Chủ đầu tư nào cũng hỏi phương án tăng mật độ, nên trong ba phương án cơ cấu chúng tôi luôn lập một phương án như vậy, đặt cạnh phương án khuyến nghị. Hai bảng dưới là hai phương án chủ đầu tư khu Phổ Yên giữ lại để so. Phương án B phá điều 2.1, 2.2 và 2.4 ở mục 2; nó được lập để chủ đầu tư thấy cái giá bằng héc-ta và tỷ đồng, rồi quyết định dựa trên con số chứ không dựa trên cảm giác.
| Phân khu | ha · tỉ lệDiện tích (ha) | Tỉ lệ | Mật độMật độ XD | TầngTầng cao |
|---|---|---|---|---|
| Nghiên cứuNghiên cứu & văn phòng công nghệ | 21,5 · 25% | 25% | 35% | 2–5 |
| Xưởng sạchXưởng sạch, phòng thí nghiệm | 12,9 · 15% | 15% | 40% | 1–3 |
| Dịch vụDịch vụ, nhà ở chuyên gia | 6,0 · 7% | 7% | 25% | 3–5 |
| Cây xanhCây xanh, công viên | 25,8 · 30% | 30% | ≤ 5% | 1 |
| Mặt nướcMặt nước, hồ điều hoà | 5,2 · 6% | 6% | — | — |
| Giao thôngGiao thông | 12,0 · 14% | 14% | — | — |
| Hạ tầngHạ tầng kỹ thuật | 2,6 · 3% | 3% | 30% | 1–2 |
| Tổng | 86,0 · 100% | 100% | ||
Đất xây dựng công trình 40,4 ha, tổng sàn khoảng 44,6 ha, tầng cao tối đa năm tầng. Mọi lô đất công trình nằm trong bán kính 150 m tới công viên, khoảng đi bộ trung bình tới bóng cây 80 m; nhiệt độ bề mặt trung bình buổi trưa mùa hè theo mô phỏng: 34,1°C. Hồ điều hoà 5,2 ha cùng rãnh thấm giữ lại 70% nước mưa tại chỗ, đủ cho trận mưa 120 mm trong 3 giờ mà không xả ra kênh tiêu.
| Phân khu | ha · tỉ lệDiện tích (ha) | Tỉ lệ | Mật độMật độ XD | TầngTầng cao |
|---|---|---|---|---|
| Nghiên cứuNghiên cứu & văn phòng công nghệ | 27,5 · 32% | 32% | 45% | 3–7 |
| Xưởng sạchXưởng sạch, phòng thí nghiệm | 16,3 · 19% | 19% | 50% | 1–3 |
| Dịch vụDịch vụ, nhà ở chuyên gia | 6,0 · 7% | 7% | 30% | 3–7 |
| Cây xanhCây xanh, công viên | 17,2 · 20% | 20% | ≤ 5% | 1 |
| Mặt nướcMặt nước, hồ điều hoà | 3,4 · 4% | 4% | — | — |
| Giao thôngGiao thông | 13,0 · 15% | 15% | — | — |
| Hạ tầngHạ tầng kỹ thuật | 2,6 · 3% | 3% | 30% | 1–2 |
| Tổng | 86,0 · 100% | 100% | ||
Đất xây dựng công trình tăng 9,4 ha (lên 49,8 ha) và giao thông tăng 1,0 ha, đổi bằng 8,6 ha cây xanh và 1,8 ha mặt nước. Tổng sàn khoảng 73 ha, hơn phương án A 28,4 ha, nhưng tầng cao lên tới bảy tầng, vượt ngưỡng 22,5 m của điều 2.2. Khoảng đi bộ trung bình tới bóng cây tăng từ 80 m lên 190 m, nhiều lô vượt ngưỡng 150 m của điều 2.1. Nước mưa giữ tại chỗ còn khoảng 45%, dưới mức 70% của điều 2.4, nên hệ cống chính phải to hơn phương án A một cỡ, chi phí hạ tầng thoát nước cao hơn khoảng 14 tỷ. Nhiệt độ bề mặt buổi trưa theo mô phỏng: 35,5°C.
Gói A · khu 20–150 ha
từ 950 triệu
Tiến độ lập đồ án: 5–7 tháng
Bàn giao: thuyết minh khoảng 120 trang, 9 bản vẽ khổ A1, bảng chỉ tiêu cho từng ô phố.
Phù hợp khi: Chủ đầu tư đang xin chủ trương chuyển đổi khu công nghiệp sang khu công nghệ.
Gói B · khu 20–150 ha
từ 1,6 tỷ
Tiến độ lập đồ án: 6–9 tháng
Bàn giao: tổng mặt bằng khổ A0, 16 bản vẽ A1, mô hình khối số, quy định quản lý 40–60 trang.
Phù hợp khi: Khu đã có phân khu duyệt, cần hồ sơ chia lô để bán cho nhà đầu tư thứ cấp.
Gói C · một trục ≤ 1,2 km, quảng trường hoặc công viên ≤ 5 ha
480 triệu
Tiến độ lập đồ án: 10–14 tuần
Bàn giao: 8 mặt cắt điển hình, 24 phối cảnh, sổ tay hướng dẫn kiến trúc 32 trang.
Phù hợp khi: Khu đang vận hành muốn nâng cấp trục trung tâm để hút thêm doanh nghiệp.
Bảng 5.1 — Phí lập đồ án theo quy mô khu, chưa gồm VAT
20–50 ha
Đồ án cùng quy mô: Cụm xưởng sạch Châu Giang, 27 ha · Gói B
51–100 ha
Đồ án cùng quy mô: Khu đổi mới sáng tạo Phổ Yên, 86 ha · Gói A
101–150 ha
Đồ án cùng quy mô: Thung lũng phần mềm Lạc Long, 118 ha · Gói A, đang lập
| Quy mô khu | Gói A · 1/2000 | Gói B · 1/500 | Tiến độ gói B | Đồ án cùng quy mô |
|---|---|---|---|---|
| 20–50 ha | 950 triệu | 1,6 tỷ | 6 tháng | Cụm xưởng sạch Châu Giang, 27 ha · Gói B |
| 51–100 ha | 1,32 tỷ | 2,25 tỷ | 7–8 tháng | Khu đổi mới sáng tạo Phổ Yên, 86 ha · Gói A |
| 101–150 ha | 1,74 tỷ | 2,9 tỷ | 9 tháng | Thung lũng phần mềm Lạc Long, 118 ha · Gói A, đang lập |
Mỗi thẻ mang sơ đồ phân khu thu nhỏ theo cùng chú giải ở màn đầu. Ba khu kèm ảnh hiện trường, sơ đồ phân khu thu vào góc ảnh. Vuốt ngang để xem cả năm thẻ và bảng tổng hợp.
phường Nếnh, Bắc Ninh · 2025
64ha
cây xanh 31%
Đã duyệt 1/500
Giữ nguyên 11 ha đồi thông hiện trạng làm công viên trung tâm; 46 lô công nghệ xếp theo đường đồng mức, không lô nào phải san gạt quá 3 m.
Phạm vi: Gói B · 1/500 · 8 tháng
phường Vũ Ninh, Bắc Ninh · 2022
42ha
cây xanh 28%
Vận hành giai đoạn 1 · 18 ha
Phòng sạch cần nền chống rung nên dải xưởng lùi xa đường tỉnh 120 m; bãi cỏ giữa các toà nghiên cứu là nắp của bể trữ nước mưa 6.000 m³.
Phạm vi: Gói B + Gói C · 9 tháng
phường Xuân Hoà, Phú Thọ · 2026
118ha
cây xanh 34%
Đang lập phân khu 1/2000
Khu đất đồi thấp ôm một hồ 9 ha. Cả ba phương án đang so đều giữ hồ và hai khe thoát nước tự nhiên làm xương sống của hệ cây xanh.
Phạm vi: Gói A · dự kiến 7 tháng
phường Đồng Văn, Ninh Bình · 2021
27ha
cây xanh 26%
Đã vận hành · lấp đầy 92%
14 lô xưởng một tầng mái phẳng, kết cấu mái tính sẵn tải pin mặt trời: năm thứ hai vận hành, các doanh nghiệp thuê đã lắp đủ 4,2 MWp.
Phạm vi: Gói B · 1/500 · 6 tháng
phường Phổ Yên, Thái Nguyên · 2025
86ha
cây xanh 30%
Đã duyệt 1/2000
Đồ án gốc của bảng chỉ tiêu ở mục 4. Từ ba phương án cơ cấu, chủ đầu tư giữ lại hai để so, rồi chọn phương án A (cây xanh 30%) và chấp nhận bớt 9,4 ha đất xây dựng công trình.
Phạm vi: Gói A · 1/2000 · 6 tháng
Bảng 6.1 — Tổng hợp năm đồ án
337ha
cây xanh bình quân 31%, tính theo diện tích
Bước 7.1
Trước buổi · 3 ngày
Gửi ranh giới khu đất, bản đồ địa hình hiện có và quyết định chủ trương. Nhóm dựng sẵn bản đồ nền, hướng gió, độ dốc và vùng ngập.
Bước 7.2
Trong buổi · 3 giờ
Phác ba sơ đồ cơ cấu trên giấy can đặt đè lên bản đồ hiện trạng, tính nhanh tỉ lệ cây xanh của từng sơ đồ.
Bước 7.3
Sau buổi · 5 ngày làm việc
Gửi biên bản, ba sơ đồ vẽ lại sạch và bảng chỉ tiêu sơ bộ. Không tính phí, không ràng buộc ký hợp đồng.
